Le défi des grands projets immobiliers

Par

Philippe Kenel, docteur en droit, avocat à Genève, Lausanne et Bruxelles, Python & Peter

Afin que la Suisse reste une place concurrentielle en matière touristique, il est impératif qu’elle puisse disposer d’infrastructures correspondant à la demande du marché. Cela signifie notamment qu’il soit possible de construire dans notre pays des logements ou des hôtels, s’intégrant dans le site naturel, correspondant à ceux que l’on trouve à l’étranger. Or, vu le coût de tels projets, ceux-ci sont souvent financés par des investisseurs étrangers. Pour avoir été, à une certaine époque, à la tête de l’un d’entre eux, je me permets d’adresser ci-dessous aux lecteurs un certain nombre de recommandations.

Cerner et analyser les oppositions

L’une des caractéristiques communes à tous les grands projets immobiliers financés par des fonds étrangers est qu’ils doivent faire face, dans un premier temps en tout cas, à une réaction de méfiance, voire d’hostilité, de la part de certains milieux locaux. Cette attitude est due notamment à deux raisons. Tout d’abord, certaines associations s’opposent au nom de la protection de la nature par principe à toute construction de ce genre. En second lieu, le fait que les investisseurs soient étrangers peut engendrer une certaine jalousie, soulever certaines questions concernant la provenance des fonds et la solidité du promoteur ou susciter certaines craintes relatives aux touristes qui habiteront les immeubles construits.

Communiquer, communiquer et communiquer

Afin de surmonter ces différentes méfiances et hostilités, il est impératif d’adopter une politique de communication adéquate. Les caractéristiques essentielles de cette politique doivent être les suivantes. D’une part, à l’aide d’une agence de communication, elle doit être menée par des personnalités suisses en vue qui, à la tête du projet, doivent créer un climat de confiance avec les différents milieux locaux. Il est particulièrement important d’obtenir rapidement le soutien des autorités locales ainsi qu’une image positive dans la presse. D’autre part, l’investisseur doit donner toutes les informations et toutes les garanties concernant sa solvabilité. Il sied de souligner que l’une des peurs essentielles des autorités est que la construction d’un complexe immobilier commence et ne s’achève pas. En d’autres termes, l’investisseur doit fournir toutes les informations et garanties concernant la faisabilité du projet. Pour ce faire, il ne doit pas hésiter à avoir recours à des associations professionnelles locales, telle la Société Suisse des Hôteliers. Enfin, les administrateurs du projet doivent entrer en négociation avec les associations de protection de la nature même si, il faut le savoir, certaines d’entre elles iront jusqu’au bout, quelles que soit les concessions consenties, pour s’opposer à la réalisation du projet.

Intégrer le cadre légal

Comme dans tout pays, la Suisse connaît un droit de la construction, de l’environnement et de l’aménagement du territoire qu’il y a évidemment lieu de respecter. Il se caractérise notamment par le fait qu’une large place est laissée aux associations de protection de la nature pour faire valoir leurs points de vue.

Cependant, contrairement à de nombreux Etats, la Suisse pose un certain nombre de limitations quant à la possibilité pour des ressortissants étrangers d’acquérir un bien immobilier sur sol helvétique.

Pour déterminer si un ressortissant étranger peut acquérir un bien immobilier en Suisse, il y a lieu de faire une distinction fondamentale entre le cas où la personne étrangère est domiciliée sur sol helvétique et le cas où elle est domiciliée à l’étranger.

Lorsqu’un ressortissant étranger est domicilié hors de Suisse, il peut acquérir un immeuble ou un appartement destiné à l’habitation uniquement si les conditions suivantes sont réunies :

• L’objet immobilier doit se situer dans une zone touristique au sens de la législation cantonale. Par exemple, dans le canton de Vaud, contrairement à Lausanne, Montreux, Villars et Vevey appartiennent à la zone touristique. En revanche, le canton de Genève, ne connaît aucune zone touristique.
• La surface habitable ne doit pas être supérieure à 200 m² et la surface de la parcelle ne doit pas excéder 1'000 m².
• Une unité du contingent cantonal doit être disponible.

Par ailleurs, aussi bien dans le canton de Vaud que dans le canton du Valais, une personne étrangère ayant acquis un bien dans une zone touristique en application des règles mentionnées ci-dessus n’a pas le droit de le louer à l’année et ne peut pas le revendre dans les cinq ans suivants la date de son acquisition. De plus, seule une personne physique, par opposition à une société, peut acheter dans une zone touristique.