•  

    Guidelines à l’attention de l’acquéreur étranger d’un bien immobilier en Suisse

    par
    Philippe Kenel, docteur en droit, avocat à Lausanne, Genève et Bruxelles, PYTHON

     

    Si le franc fort à comme effet de renchérir l’acquisition d’un bien immobilier en Suisse, il a également comme effet de fournir à l’acquéreur une forme de garantie de la valeur de son bien. Cependant, avant d’acquérir un bien immobilier en Suisse, il importe que l’acheteur de nationalité étrangère ait connaissance des grands principes juridiques et fiscaux helvétiques concernant l’acquisition, la détention et l’aliénation d’un bien immobilier.

    L’acquisition

    Avant même de chercher à acquérir un bien en Suisse, un ressortissant étranger doit avoir à l’esprit qu’il doit respecter les conditions de la Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), appelée communément Lex Koller. En vertu de cette loi, il y a lieu de distinguer trois cas de figure.

    • Un ressortissant étranger, quelque soit sa nationalité, domicilié à l’étranger peut acquérir sans aucune restriction, en nom propre ou par le biais d’une société, un bien commercial. Celui-ci peut être soit utilisé par l’acquéreur, soit loué à un tiers. En revanche, s’il souhaite acheter un logement, cette acquisition ne peut être faite qu’en nom propre et uniquement si les conditions suivantes sont remplies :
    1. le bien doit figurer sur la liste des communes à vocation touristique ;
    2. la surface nette de plancher ne doit pas, en principe, excéder 200m2 et, s’il ne s’agit pas d’un logement soumis au régime de la propriété par étage, la surface totale de la parcelle ne doit pas dépasser, en règle générale, 1’000m2 ;
    3. une unité du contingent cantonal doit être disponible.

     

    • Si un ressortissant européen ayant la nationalité d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique éuropéen prend domicile en Suisse, il peut acquérir un bien immobilier sans aucune restriction.
    • Par contre, un ressortissant étranger originaire d’un Etat tiers, domicilié en Suisse peut acquérir, aussi longtemps qu’il n’est pas titulaire d’un permis C, uniquement sa résidence principale au lieu de son domicile légal et effectif.

    Dans l’hypothèse où l’acquisition porte sur une résidence secondaire, l’acquéreur doit s’assurer que les conditions prévues par la Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) sont satisfaites. Cette loi définit les conditions auxquelles sont soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de logements existants et de leur affectation dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%.

    Un ressortissant étranger qui souhaite acquérir un bien en qualité de personne domiciliée en Suisse doit être au bénéfice d’une autorisation de séjour ou d’un permis de travail. Cette formalité est relativement simple pour les ressortissants européens dans la mesure où ils bénéficient de la libre circulation des personnes entre la Suisse et l’Union Européenne. En revanche, la situation est beaucoup plus compliquée pour les ressortissants d’un Etat tiers. Nous attirons l’attention du lecteur sur le fait que pour être considéré comme domicilié en Suisse au sens de la Lex Koller, il n’est pas suffisant d’être titulaire d’une autorisation de courte durée, mais qu’il faut être au bénéfice d’un permis B. En principe, une autorisation de séjour pour études n’est pas suffisante.

  • Lors d’une acquisition en nom propre (seul cas de figure étudié dans cette contribution), il appartient à l’acquéreur de payer le droit de mutation. Dans le canton de Vaud, il s’élève à 2,2% de la valeur de l’immeuble sur le plan cantonal, montant auquel il sied d’ajouter l’impôt communal qui ne peut excéder le 50% du montant de l’impôt cantonal.

    Nous attirons l’attention du lecteur sur le fait que, suite à une modification de la Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (LAT), les cantons et les communes sont dans l’obligation de déclasser un certain nombre de terrains constructibles. Par conséquent, lorsqu’une personne achète un terrain, il est impératif de soumettre l’acquisition à la condition de l’obtention du permis de construire.

    La détention

    La détention d’un bien immobilier en Suisse engendre le paiement annuel de trois impôts.

    • L’impôt foncier

    L’impôt foncier est une taxe immobilière due annuellement par le propriétaire d’un immeuble, voire par l’usufruitier, quelque soit le domicile de son débiteur. Par exemple, dans le canton de Vaud, le taux de l’impôt foncier qui varie selon les communes ne peut pas excéder 1,5 ‰ de l’estimation fiscale du bien immobilier.

    • L’impôt sur la fortune et l’impôt sur le revenu locatif

    Le propriétaire d’un bien immobilier en Suisse, quelque soit son lieu de domicile, doit payer un impôt sur la fortune et sur le revenu locatif. Ce dernier est dû même si le bien n’est pas loué. Les taux de ces impôts varient fortement selon les cantons. Par exemple, un ressortissant étranger non domicilié en Suisse qui achèterait un appartement pour un prix de CHF 2'000’000 (estimation fiscale de CHF 1'600’000 millions, soit environ 80% de la valeur vénale) à Villars-sur-Ollon dans le canton de Vaud, paierait annuellement un impôt sur la fortune d’un montant de l’ordre de CHF 6'000.- et un impôt sur le revenu locatif d’une somme approximative de CHF 20'000.

    Si le propriétaire est domicilié en Suisse et y est imposé d’après la dépense, l’impôt sur la fortune et celui sur le revenu locatif seront couverts par l’impôt d’après la dépense à condition que le bien immobilier dont il est propriétaire soit situé dans son canton de domicile.

    L’aliénation

    Lors de l’aliénation d’un bien immobilier, le vendeur est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers.

    Cet impôt a pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable.

    Dans le canton de Vaud, le taux varie selon la durée durant laquelle le vendeur a été propriétaire du bien. Il est de 30% si la revente a lieu au cours de la première année de détention et de 7% dès la 24ème année. Les années pendant lesquelles le vendeur a été domicilié dans le bien immobilier comptent double.

    En cas de donation ou de succession, un impôt sera prélevé en Suisse quelque soit le lieu de domicile du défunt ou du donateur. Dans le canton de Vaud, il n’y a pas d’impôt entre conjoints et le taux maximum en ligne directe est de 7%. Si le donateur ou le défunt n’a jamais exercé d’activité lucrative en Suisse, le taux est divisé par deux.

    Pour conclure, bien que l’acquisition d’un immeuble en Suisse soit un moyen efficace pour préserver la valeur de son patrimoine, il est important que l’acquéreur de nationalité étrangère ait à l’esprit les restrictions résultantes de la Lex Koller et le montant dû pendant toute la période de détention du bien.