Guidelines à l’attention de l’acquéreur étranger d’un bien immobilier en Suisse

par
Philippe Kenel, docteur en droit, avocat à Lausanne, Genève et Bruxelles, PYTHON

Si le franc fort à comme effet de renchérir l’acquisition d’un bien immobilier en Suisse, il a également comme effet de fournir à l’acquéreur une forme de garantie de la valeur de son bien. Cependant, avant d’acquérir un bien immobilier en Suisse, il importe que l’acheteur de nationalité étrangère ait connaissance des grands principes juridiques et fiscaux helvétiques concernant l’acquisition, la détention et l’aliénation d’un bien immobilier.

L’acquisition

Avant même de chercher à acquérir un bien en Suisse, un ressortissant étranger doit avoir à l’esprit qu’il doit respecter les conditions de la Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), appelée communément Lex Koller. En vertu de cette loi, il y a lieu de distinguer trois cas de figure.

• Un ressortissant étranger, quelque soit sa nationalité, domicilié à l’étranger peut acquérir sans aucune restriction, en nom propre ou par le biais d’une société, un bien commercial. Celui-ci peut être soit utilisé par l’acquéreur, soit loué à un tiers. En revanche, s’il souhaite acheter un logement, cette acquisition ne peut être faite qu’en nom propre et uniquement si les conditions suivantes sont remplies :

1. le bien doit figurer sur la liste des communes à vocation touristique ;
2. la surface nette de plancher ne doit pas, en principe, excéder 200m² et, s’il ne s’agit pas d’un logement soumis au régime de la propriété par étage, la surface totale de la parcelle ne doit pas dépasser, en règle générale, 1’000m² ;
3. une unité du contingent cantonal doit être disponible.

• Si un ressortissant européen ayant la nationalité d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique éuropéen prend domicile en Suisse, il peut acquérir un bien immobilier sans aucune restriction.

• Par contre, un ressortissant étranger originaire d’un Etat tiers, domicilié en Suisse peut acquérir, aussi longtemps qu’il n’est pas titulaire d’un permis C, uniquement sa résidence principale au lieu de son domicile légal et effectif.

Dans l’hypothèse où l’acquisition porte sur une résidence secondaire, l’acquéreur doit s’assurer que les conditions prévues par la Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) sont satisfaites. Cette loi définit les conditions auxquelles sont soumises la construction de nouveaux logements ainsi que la modification de logements existants et de leur affectation dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20%.

Un ressortissant étranger qui souhaite acquérir un bien en qualité de personne domiciliée en Suisse doit être au bénéfice d’une autorisation de séjour ou d’un permis de travail. Cette formalité est relativement simple pour les ressortissants européens dans la mesure où ils bénéficient de la libre circulation des personnes entre la Suisse et l’Union Européenne. En revanche, la situation est beaucoup plus compliquée pour les ressortissants d’un Etat tiers. Nous attirons l’attention du lecteur sur le fait que pour être considéré comme domicilié en Suisse au sens de la Lex Koller, il n’est pas suffisant d’être titulaire d’une autorisation de courte durée, mais qu’il faut être au bénéfice d’un permis B. En principe, une autorisation de séjour pour études n’est pas suffisante.